Cos'è un mutuo

Il mutuo è un finanziamento di lunga durata, in media da 5 a 30 anni. In particolare se finalizzato all'acquisto di un immobile, come ad esempio la prima casa di abitazione, è di tipo ipotecario cioè la restituzione del prestito è garantita da un ipoteca sull'immobile in oggetto che corrisponde al diritto di chi ha concesso il mutuo di vendere l'immobile qualora il pagamento integrale del debito contratto non sia onorato. Il mutuo di carattere immobiliare può inoltre essere finalizzato anche alla costruzione oppure alla ristrutturazione di un immobile.

E' possibile comunque trasferire un mutuo già in essere con una altra banca. In particolare si parla di surroga se il trasferimento avviene senza modifiche del debito residuo, è possibile variare invece durata e rate, e quindi scegliere nel tempo un mutuo più conveniente di quello contratto. La surroga non prevede costi aggiuntivi e si differenzia dalla sostituizione, normalmente onerosa, che prevede invece una maggiorazione del debito residuo.

Un mutuo si contraddistigue da tre fondamentali tra loro connessi, la somma concessa che è in genere pari al massimo all'80% del controvalore periziato, la durata e la rata. Fissato il valore del finanziamento al crescere della durata aumenta il tasso di interesse contrattuale e quindi l'importo della rata, viceversa accade al diminuire della durata. Normalmente un mutuo si intende congruo al proprio reddito se questo corrisponde a una rata periodica pari ad al più ad un terzo del reddito di pari periodicità di cui si dispone.

I tassi dei mutui

Un mutuo si definisce a tasso fisso oppure a tasso variabile se il tasso di interesse da corrispondere è rispettivamente costante nel tempo oppure legato a un indice di indicizzazione dei mercati monetari riassunto nel tasso ufficiale della BCE. Un mutuo a tasso fisso permette da un parte di proteggersi da eventuali aumenti dei tassi di mercato ma dall'altra di non beneficiare di eventuali riduzioni. Un mutuo a tasso variabile invece essendo legato all'andamento monetario ha una rata che nel tempo potrebbe subire una variazione, sia in aumento che in diminuzione. Esistono anche mutui ibridi ovvero che prevedono entrambi i tipi di tassi ciascuno operanti su una parte del totale concesso oppure con possibilità di passare da un tipo di tasso a un altro al verificarsi di determinate condizioni. Il tasso variabile con cap prevede in particolare un valore massimo del tasso applicato già in fase contrattuale identificato appunto nel valore del cap.

Il tasso di interesse di un mutuo è ottenuto come somma di un tasso ufficiale, Euribor per il tasso variabile e Eurirs per quello fisso, e del cosiddetto spread che è una maggiorazione applicata dalla banca, una sorta di interesse extra a guadagno dell'istituto. Lo spread, fissata la banca, tende a diminuire con il rapporto (c.d. LTV) tra il valore del mutuo e il minimo tra il valore periziato dell'immobile e il valore di acquisto. Quindi più l'acquisto è coperto con fondi propri minore tende ad essere lo spread.

I costi del mutuo

Il costo del mutuo dipende da varie componenti la cui principale come è noto è costituita dagli interessi la cui entità cresce con la durata del finanziamento. Per inciso gli interessi sono detraibili ai fini Irpef. In effetti la rata è costituita da due aliquote quella capitale e quella per interessi.

Oltre agli interessi un importante voce di costo è costituito dalle imposte, il cui versamento è delegato alla banca. Attualmente sono pari al 2% del valore, ridotto allo 0.25% come agevolazione in caso di acquisto della prima casa. Ulteriori voci di costo di un mutuo sono legate a: oneri notarili, spese di istruttoria e perizie, premi di assicurazione contro insolvenze. In relazione all'assicurazione si precisa che il cliente può scegliere una polizza diversa da quella proposta dalla banca senza invalidare le condizioni del mutuo sempre che le coperture siano almeno equivalenti.

Come valutare il mutuo effettivamente più conveniente? Attraverso un parametro percentuale che tiene conto degli interessi applicati e di tutte le voci di spesa applicate dalla banca: il TAEG. Il TAEG non porta in conto spese non imputabili a chi lo concede ad esempio le imposte, gli oneri notarili, e i costi assicurativi nel caso di polizza scelta dal cliente. Altro aspetto da tener conto è che il TAEG presente nei fogli informativi si basa su condizioni prefissate, per ottenerne uno sufficientemente personalizzato tale da consentire un confronto conviene richiedere gratuitamente alla banca il cosiddetto documento PIES.

Come scegliere il mutuo

Quindi quale mutuo scegliere? Intanto occorre orientarsi verso il tipo di tasso, fisso oppure variabile, e quindi ad esempio valutando se la propria condizione economica permette di assorbire eventuali aumenti di rata che contraddistinguono il tasso variabile, e in caso affermativo valutare nel tempo l'andamento dei tassi di riferimento. Successivamente a tale scelta ci si orienta verso quello che, fissati valore, durata e rate, ma anche tempi di concessione adeguati alle proprie esigenze, ha un costo inferiore, ossia il TAEG più basso.

Per inciso fissate le specifiche di un mutuo, le condizioni e in particolare i costi possono variare sensibilmente con la banca e in genere con l'intermediario finanziario che lo offre. Pertanto il confronto fra mutui è il criterio fondamentale per trovare quelli più convenienti per le proprie esigenze. Nota: il taeg è calcolato tenuto conto degli interessi applicati, incluso lo spread, le spese di istruttoria e di perizia, le spese di gestione pratica e di incasso rata. Nel caso di mutui a tasso comunque variabile il taeg calcolato si basa sull'ipotesi di tasso costante pari a quello corrente.

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