Mutui: guida completa, tipologie, costi e requisiti

Introduzione: il mutuo è uno degli strumenti finanziari più utilizzati per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Prima di sottoscriverlo è fondamentale conoscere, tra l'altro, le tipologie, i tassi di interesse, il funzionamento dell’ipoteca, i costi, le imposte, e le agevolazioni disponibili.

Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, di solito dai 10 ai 30 anni, concesso da una banca oppure da un intermediario finanziario. In cambio del capitale erogato, il cliente si impegna a restituire l’importo ricevuto tramite rate periodiche, comprensive di interessi. A garanzia del prestito, la banca iscrive di norma un’ipoteca sull’immobile oggetto del mutuo stesso. Una volta estinto il mutuo, l’ipoteca viene cancellata automaticamente senza costi aggiuntivi per il cliente. Di norma, le banche concedono mutui fino all'80% del valore dell'immobile. Tuttavia, in presenza di particolari garanzie ed esigenze, tale percentuale può essere superiore.

I mutui possono essere delle tipologie a seguire.

A tasso fisso: il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo, è l'ideale per chi vuole la massima certezza sui costi futuri.
A tasso variabile: il tasso di interesse segue un indice finanziario di riferimento, come l'Euribor relazionato a suo volta dai tassi di interesse ufficiali della BCE. In particolare il tasso è pari all'indice di riferimento più uno spread fissato dalla banca. L'importo della rata mensile può quindi aumentare oppure diminuire nel tempo. Rispetto ai mutui a tasso fisso è più conveniente in periodi di tassi bassi ma meno prevedibile nel futuro.
A tasso misto: il tasso inizialmente è fisso, successivamente a cadenza regolare, ad esempio ogni 2 anni, sussiste la facoltà del cliente di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa. Il prodotto si adatta a chi vuole partire con costi certi con la possibilità di beneficiare nel futuro di eventuali riduzioni dei tassi di riferimento. Altra tipologia di mutui a tasso misto, cosiddetti bilanciati, prevedono rate a due quote; una a tasso fisso l'altra a tasso variabile.
Con CAP: il tasso è variabile ma è impostata una soglia massima non superabile indipendente dagli indici di riferimento.

Come per qualsiasi finanziamento un mutuo è caratterizzato dai tassi di interesse annui TAN e TAEG. Il TAN esprime il tasso di interesse puro applicato al prestito, il TAEG include tutte le spese accessorie ed i costi applicati. Il TAEG quindi è il migliore riferimento per la valutazione di un mutuo oppure per confrontare più offerte. I tassi potrebbero essere migliorativi al crescere del merito creditizio, al crescere dell'efficienza energetica dell'immobile e al diminuire del cosiddetto LTV, ossia il rapporto tra il capitale è il minimo tra il valore periziato e il valore di mercato dell'immobile.

Una importante facoltà del cliente in tema mutui è la surroga, ossia la possibilità di trasferire il mutuo, inteso come debito residuo, da una banca a un altra. La surroga è impiegata per prassi al fine di ottenere condizioni migliori, cioè un tasso più basso oppure una rata inferiore, ed è molto utilizzato per i mutui a tasso fisso nei periodi in cui gli indici di riferimento scendono. Per inciso la surroga non prevede costi per il cliente, ne tanto meno nuove ipoteche.

Per quanto riguarda le tasse ed i costi associati a un mutuo, occorre considerare quanto segue:

imposta sostitutiva, è pari allo 0.25% dell'importo del mutuo per la prima casa, diversamente sale al 2.00%;
spese di istruttoria, ovvero preliminari alla concessione del mutuo, sono in genere dell'ordine dello 0.5% - 1.00% dell'importo richiesto;
perizia immobile;
eventuali assicurazioni a protezione dell'immobile oggetto del mutuo;
spese notarili.

Per quanto attiene le agevolazioni fiscali, oltre al valore dell'imposta sostitutiva ridotto per la prima casa, occorre considerare la possibilità di portare in detrazione il 19% degli interessi pagati fino a un massimo di 4000 €/anno. Inoltre, almeno fino a tutto il 2027, i giovani under-36 con ISEE entro 40mila € possono accedere a mutui con tassi agevolati e copertura statale fino all'80% dell'importo. Ciò purchè il mutuo riguardi l'acquisto della prima casa per un importo massimo di euro 250 mila.

Un confronto accurato tra più offerte di mutuo permette di risparmiare molto denaro nel lungo periodo. A tale riguardo la scelta del mutuo migliore, a parità di capitale e durata, si basa essenzialmente sul TAEG più conveniente. In ogni caso fare sempre riferimento al foglio informativo che riporta tutte le condizioni economiche e contrattuali, ed è disponibile nella sezione trasparenza del sito della banca.

Tabella comparativa mutui più convenienti

Mutuo	TAEG, %	Rata mensile, €
Mutuo Credem	3.80	436
Mutuo BBVA	3.91	457
Mutuo Credit Agricole	4.34	478
Mutuo Arancio	5.67	570
Tutti i mutui evidenziati si basano su simulazioni di un capitale di 100000€, agevolazione prima casa, durata 30 anni, tasso fisso. Per altre soluzioni, e per la verifica dei valori evidenziati, che possono variare con il tuo profilo, fare riferimento al sito della banca, e in particolare ai fogli informativi della sezione trasparenza.